Ипотека для нерезидентов в Дубае: руководство по финансированию 2026

«Можно ли взять ипотеку в Дубае, если я там не живу?» — один из самых частых вопросов зарубежных покупателей, и ответ на него да, но на других условиях, чем у резидента. Нерезидентов кредитует более узкий круг банков, они просят больший первоначальный взнос, а решение строится на документах, а не на местной зарплате. В этом гиде разобрана ситуация 2026 года: LTV, ставки, требования к заёмщику и расходы — каждая цифра со ссылкой на источник и датой внизу страницы. Материал подготовлен Palmera — мы брокер, а не ипотечный банк и не финансовый советник, поэтому воспринимайте текст как ориентир и уточняйте детали в банке.

Реально ли нерезиденту получить ипотеку в Дубае

Да: нерезидент, живущий за пределами ОАЭ, может профинансировать покупку в Дубае — кредитует часть банков ОАЭ, у которых есть отдельные программы кредитования нерезидентов, обычно под 50–60% стоимости объекта, то есть с первоначальным взносом 40–50% (анализ ипотечного рынка Дубая, 2026). Отличие от резидента простое: выбор банков уже, максимальный LTV ниже, проверки доходов и происхождения средств глубже, а ставка чуть выше резидентской. Покупке это не мешает — просто нужно больше денег на старте и более плотный документальный след.

Среди банков, которые регулярно называют активными в сегменте нерезидентов, — Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank и Arab Bank (Bayut, 2026; Holo, 2026). Условия у них расходятся сильно — по LTV, по сроку кредита, по минимальной стоимости объекта и по тому, паспорта каких стран они готовы рассматривать, — поэтому выбор банка значит не меньше, чем ваш собственный профиль.

Полезный первый шаг — предварительное одобрение. Вместо того чтобы гадать, сколько вам дадут, вы получаете от конкретного банка сумму, под которую он готов подписаться с учётом вашего реального дохода и профиля, — и подбираете лот, который сможете профинансировать, а не выясняете разрыв уже после торга. Право владеть — вопрос отдельный и куда более простой: иностранцы могут покупать во фрихолд-зонах Дубая напрямую, и об этом мы пишем в гиде о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае.

Сколько дадут в кредит: LTV для нерезидентов

Нерезиденту банки Дубая финансируют обычно 50–60% стоимости готового объекта, у самых лояльных — до 65%, то есть первоначальный взнос составляет 35–50% от цены. Ограничение называется LTV (loan-to-value) — это доля цены, которую банк готов профинансировать, и для нерезидентов подход консервативнее, чем для резидентов:

Тип покупателя	Типичный максимум LTV	Ориентировочный взнос
Нерезидент (живёт за рубежом), готовый объект	~50–60%, иногда 65%	~35–50% от цены
Нерезидент, объект дороже AED 5M	~55–60%	~40–45% от цены
Резидент-экспат — первый объект до AED 5M включительно	до 80% (лимит регулятора)	от 20% от цены
Резидент-экспат — первый объект дороже AED 5M	до 70% (лимит регулятора)	от 30% от цены
Гражданин ОАЭ — первый объект	85% до AED 5M, 75% выше	от 15–25% от цены
Второй и последующий объект	60% экспат, 65% гражданин	от 35–40% от цены
Объект на стадии строительства, любой покупатель	50% (лимит регулятора)	от 50% от цены

Одну формулировку стоит уточнить, потому что во многих публикациях её перевирают: никакого лимита Центробанка «для нерезидентов» не существует. Регламент — Circular 31/2013 Article (3) с поправками по Board Resolution 31/2/2020 — делит заёмщиков по гражданству (гражданин ОАЭ или GCC против экспата), по стоимости объекта относительно порога в 5 000 000 AED, по признаку первый/второй объект и по признаку готовый/строящийся (CBUAE Rulebook, 2026). Категории «нерезидент» в нём нет вообще. Потолок в 50–60%, который вам назовут, — это кредитная политика банка, надстроенная над регламентом: она основана на оценке риска, устанавливается каждым банком самостоятельно и действительно сильно отличается от банка к банку.

Разброс стоит реальных денег. По имеющимся данным, ADCB даёт нерезидентам около 50% и на более короткий срок — примерно до 15 лет; Emirates NBD — до 60%; а самые лояльные банки одобряют 65% по сильному, хорошо задокументированному досье (Engel & Völkers, 2026; SevenX Properties, 2026). Планируйте рабочий сценарий с взносом 40% и консервативный — с 50%, а точную цифру покажет предварительное одобрение.

По готовой квартире за 2 000 000 AED LTV 50% означает кредит на 1 000 000 AED и 1 000 000 AED собственных денег — ещё до расходов на сделку. Именно из-за этой нагрузки многие зарубежные покупатели в этом бюджете сравнивают ипотеку с покупкой за наличные, особенно там, где арендная доходность уверенно перекрывает стоимость кредита. Наш индекс арендной доходности показывает текущую доходность по районам — как раз для такого сравнения.

Разбор на цифрах: платёж по покупке за 2 000 000 AED

Готовая квартира за 2 000 000 AED при LTV 60% — это кредит на 1 200 000 AED и платёж около 7 369 AED в месяц под 5,5% годовых на 25 лет; при консервативном LTV 50% кредит уменьшается до 1 000 000 AED, а платёж — примерно до 6 141 AED. Цифры делают выбор наглядным. Ниже одна и та же готовая квартира за 2 000 000 AED в трёх вариантах: консервативный LTV 50%, рабочий сценарий 60% и тот же рабочий сценарий со ставкой выше на один процентный пункт. Во всех трёх — стандартный аннуитет на 25 лет со ставкой, зафиксированной на весь срок.

Статья	Консервативный (LTV 50%)	Рабочий сценарий (LTV 60%)	Стресс по ставке (LTV 60%)
Цена покупки	AED 2,000,000	AED 2,000,000	AED 2,000,000
Первоначальный взнос	AED 1,000,000 (50%)	AED 800,000 (40%)	AED 800,000 (40%)
Сумма кредита	AED 1,000,000	AED 1,200,000	AED 1,200,000
Ориентировочная ставка (годовых)	5,5%	5,5%	6,5%
Срок	25 лет	25 лет	25 лет
Ежемесячный платёж	~AED 6,141	~AED 7,369	~AED 8,103
Проценты за весь срок	~AED 842,300	~AED 1,010,700	~AED 1,230,800
Всего выплачено	~AED 1,842,300	~AED 2,210,700	~AED 2,430,800

Ставка 5,5% — это середина диапазона 5,0–6,5%, в который попадает типичное досье нерезидента в середине 2026 года (Mortgease, 2026; Mortgage Finder, 2026). Третью колонку читайте как дисциплину: один процентный пункт стоит около 734 AED в месяц и 220 000 AED за срок кредита — именно поэтому маржа, которую вы выторгуете, важнее рекламной вводной ставки.

Со сроком всё работает наоборот. Тот же кредит на 1 200 000 AED под 5,5%, но на 15 лет вместо 25, обойдётся примерно в 9 805 AED в месяц — это на 2 436 AED больше, — зато проценты за весь срок падают примерно до 565 000 AED, экономия около 446 000 AED. Поскольку ряд банков даёт нерезидентам короткий срок не по вашему выбору, а по своей политике, короткий срок вам могут просто назначить; проверять на подъёмность нужно ежемесячный платёж, а не размер кредита.

Три честные оговорки. В расчёт не включены обязательные страховки жизни и строения (о них ниже) — это ещё несколько сотен дирхамов в месяц. Расчёт исходит из неизменной ставки, чего плавающий кредит не даёт: стресс-тест стоит делать на два пункта выше оферты, а не на один. И в нём нет денег, которые нужны на сделке сверх взноса: в сценарии с LTV 60% первоначальный взнос плюс 4% сбора DLD, регистрация ипотеки, комиссия за организацию кредита и оценка дают около 904 000 AED — без комиссии агентства. Ещё одна проверка со стороны банка: при платеже 7 369 AED в месяц правило долговой нагрузки требует валового дохода примерно от 14 700 AED в месяц, ещё до учёта любых других кредитов.

Ставки и как они формируются

Типичное досье нерезидента в Дубае в середине 2026 года выходит примерно на 5,0–6,5% годовых. Ипотечные ставки здесь привязаны к EIBOR — Emirates Interbank Offered Rate — и обычно устроены так: фиксированная вводная ставка на начальный период, после которого кредит переходит на плавающую ставку по формуле EIBOR плюс банковская маржа (принципы кредитования в Дубае, 2026). Для нерезидентов ставка, как правило, чуть выше резидентской — так банк отражает более высокий риск заёмщика за рубежом.

Для масштаба: в июле 2026 года фиксированные ставки для резидентов с переводом зарплаты составляли примерно 3,75–4,89% при фиксации на 1 год, 3,89–3,99% на 2 года, 3,95–4,19% на 3 года и 4,19–4,69% на 5 лет, а без перевода зарплаты — на 0,20–0,40% выше (Mortgease, 2026). Прибавьте надбавку для нерезидента в 0,5–1,0 процентного пункта — и типичное зарубежное досье выходит примерно на 5,0–6,5% годовых, причём 4,5–5,0% доступны только исключительным профилям (Mortgage Finder, 2026; Kotook, 2026). Отдельного прайса для нерезидентов не публикует ни один банк ОАЭ, так что к любой конкретной цифре из интернета относитесь с осторожностью — включая нашу.

Отсюда два практических вывода. Первый: сравнивайте предложения по полной стоимости — по марже и по ставке после вводного периода, — а не по рекламной цифре, потому что вводный период короток относительно срока кредита. Второй: раз плавающая часть следует за EIBOR, платёж со временем может меняться; прежде чем подписывать, прогоните ежемесячный платёж на более высокой ставке, а не только на сегодняшней.

EIBOR, привязка к доллару и куда пойдут ставки дальше

Ваша ипотечная ставка в Дубае — это EIBOR плюс маржа банка: трёхмесячный фиксинг EIBOR на 1 июля 2026 года составлял 3,87%, рыночные маржи 2026 года идут от 1,00% до 2,25%, а сам EIBOR следует за Base Rate Центробанка ОАЭ, которая с 11 декабря 2025 года держится на 3,65%. Понять, откуда берётся ваша ставка, стоит десяти минут: это объясняет, что на неё влияет, а что нет.

Дирхам привязан к доллару США. Чтобы удерживать привязку, Центробанк ОАЭ повторяет политику ФРС США почти механически: когда Fed меняет ставку по резервным остаткам, CBUAE в том же шаге двигает свою Base Rate по депозитам овернайт. Base Rate была снижена на 25 базисных пунктов до 3,65% с 11 декабря 2025 года — это было третье и последнее снижение 2025 года — и держится на 3,65% на всех решениях 2026 года, включая 18 марта и 17 июня 2026-го, каждый раз вслед за паузой Fed (пресс-релизы CBUAE, 2026). Краткосрочная ликвидность у CBUAE стоит на 50 базисных пунктов дороже этого уровня.

Base Rate задаёт EIBOR — межбанковский бенчмарк, к которому фактически привязана ваша ипотека. На 31 марта 2026 года фиксинги составляли 1 месяц 3,65%, 3 месяца 3,66%, 6 месяцев 3,71%, 12 месяцев 3,91%; к 1 июля 2026 года трёхмесячный фиксинг подрос до 3,87% (Mortgage Market UAE, 2026). Большинство банков ориентируется на трёхмесячный срок, но кто-то использует одно-, шести- или двенадцатимесячный — эту деталь стоит вычитать в оферте, потому что от неё зависит, как часто пересчитывается ваш платёж.

Поверх EIBOR ложится маржа банка. Рыночные маржи в 2026 году — примерно от EIBOR + 1,00% до EIBOR + 2,25%, причём самые агрессивные акционные предложения идут по нижней границе, а нерезиденты обычно попадают ближе к верхней. Emirates NBD описывает свою плавающую конструкцию как «EIBOR + фиксированная маржа» с вводной фиксацией на 2, 3 или 5 лет и указывает общий диапазон от 2,14% до 6,00% годовых (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Соберите всё вместе: нерезидент при трёхмесячном EIBOR 3,87% и марже 1,75% платит сегодня около 5,6% — это примерно средняя колонка разбора выше.

Для вас как заёмщика отсюда следует три вещи. Ваша дубайская ставка — это переодетая американская ставка: пока держится привязка, монетарная политика ОАЭ не может разойтись с ФРС, поэтому следить надо за Fed, а не за местными настроениями. Фиксация — это страховка, а не экономия: она покупает определённость на два-пять лет, после чего вы возвращаетесь к EIBOR плюс маржа, — значит именно маржа управляет двадцатью годами из ваших двадцати пяти. И договориться можно именно о марже — EIBOR одинаков для всех; хорошую сделку от плохой отличают спред и комиссии, и вот здесь брокер отрабатывает свои деньги.

Требования к заёмщику и документы

Нерезиденту банки ОАЭ обычно требуют возраст от 21 года, подтверждённый доход от 15 000 AED в месяц или эквивалент в иностранной валюте, выписки по счетам за шесть месяцев и кредитный отчёт из страны проживания, причём суммарные платежи по долгам не должны превышать 50% валового дохода. Андеррайтинг нерезидента опирается на документы вместо локальной зарплатной истории, поэтому банки, как правило, проверяют стандартные опоры любого ипотечного решения, только собранные в стране вашего проживания:

• Личность и статус — действующий загранпаспорт и соответствие собственным критериям банка по нерезидентам, куда может входить перечень допустимых гражданств или стран.
• Доход и платёжеспособность — подтверждение стабильного дохода; банк применяет тест долговой нагрузки, чтобы суммарные платежи укладывались в заданную долю дохода.
• Происхождение средств — выписки по счетам и подтверждение источника первоначального взноса в рамках антиотмывочных проверок.
• Объект — банковская оценка лота, поскольку LTV считается от меньшей из двух величин: цены и оценки.

На практике большинство банков хотят видеть у нерезидента доход от 15 000 AED в месяц или эквивалент в иностранной валюте, хотя некоторые принимают и 10 000–15 000 AED в зависимости от профиля, а бумаг понадобится больше, чем резиденту: выписки по счетам за шесть месяцев, справка о зарплате или аудированная отчётность для самозанятых, копия паспорта, кредитный отчёт из страны проживания и полное раскрытие текущих обязательств (Mortgage Finder, 2026; Bayut, 2026).

Два жёстких ограничения определяют доступную сумму. Debt Burden Ratio ограничивает суммарные ежемесячные платежи по долгам, включая будущий ипотечный, планкой в 50% валового дохода — причём банки условно засчитывают в обязательства 2,5–5% от общих лимитов ваших кредитных карт независимо от того, пользуетесь вы ими или нет, и дисконтируют бонусы и комиссионный доход (Emirates NBD, 2026; CBUAE Rulebook, 2026). Отдельно: минимальный возраст заёмщика — 21 год, а срок ограничен 25 годами либо вашим 65-летием на дату погашения, смотря что наступит раньше; часть банков допускает 70 лет для самозанятых. Нерезидентам нередко дают более короткий срок, чем резидентам, независимо от возраста.

Гражданство — условие, к которому покупатели готовы меньше всего. У банков ОАЭ есть внутренние списки допустимых гражданств для целей AML и KYC, и паспорт страны из этого списка может понадобиться, чтобы заявку вообще приняли в работу. Широко принимаются паспорта Великобритании, стран ЕС, США, Канады, Австралии, Новой Зеландии, Швейцарии, Сингапура, Индии, Пакистана, России, Китая, Ливана, Иордании, Египта, Марокко и стран GCC; заявителям из высокорисковых по классификации FATF и подсанкционных юрисдикций почти всегда отказывают (Holo, 2026; Bayut, 2026). Эти списки не публикуются, отличаются от банка к банку и меняются — поэтому один и тот же заявитель может получить отказ в одном банке и одобрение в другом, и поэтому брокер, знающий актуальные списки, избавляет вас от заявок, поданных впустую.

Есть условия и со стороны объекта. Нерезидентов кредитуют только под зарегистрированную фрихолд-недвижимость в отведённых фрихолд-зонах — лизхолд и незарегистрированные проекты не финансируются, — и большинство банков устанавливает минимальную стоимость объекта от 500 000 до 1 000 000 AED, ниже которой заявку нерезидента просто не рассматривают (RealEstateClubDubai, 2026). Кроме того, с готовым жильём проще: основная часть кредитования нерезидентов нацелена на завершённые объекты со свидетельством о собственности, тогда как стройка обычно финансируется планом застройщика (см. ниже).

Процесс одобрения и сроки, шаг за шагом

Нерезиденту от предварительного одобрения до перерегистрации права стоит закладывать 6–8 недель против 4–6 недель у резидента: предварительное одобрение занимает 3–5 рабочих дней, оценка объекта — 5–7 рабочих дней, финальное одобрение и оферта — ещё 5–7 рабочих дней. Последовательность одинакова для всех; когда вы подаёте заявку из-за рубежа, меняется только время на каждом шаге.

1. Предварительное одобрение — 3–5 рабочих дней. Вы подаёте документы по доходам, личности и обязательствам, банк выдаёт принципиальное подтверждение максимальной суммы кредита. Оно обычно действует 45–90 дней, чаще всего 60 — это ваше окно, чтобы найти и забронировать объект (800Homes, 2026).
2. Поиск объекта и подписание MOU (Form F). Договор купли-продажи между вами и продавцом, обычно с депозитом 10%, который держит агент или регистратор.
3. Оценка от банка — 5–7 рабочих дней. Банк привлекает своего оценщика за ваш счёт. LTV считается от меньшей из величин: цены и оценки, поэтому заниженная оценка увеличивает требуемую сумму наличными, а не снижает цену.
4. Финальное одобрение и официальная оферта — 5–7 рабочих дней. Кредитный комитет превращает предварительное одобрение в обязывающее предложение с конкретной ставкой, маржой, сроком и перечнем комиссий. Key Facts Statement читайте именно здесь, а не потом.
5. NOC от застройщика. Застройщик подтверждает отсутствие долгов по сервисным сборам и даёт согласие на переход права.
6. Приём в офисе регистратора. Регистрация ипотеки в Земельном департаменте Дубая и переход права собственности проходят в одном приёме; представитель банка присутствует, чтобы выдать деньги и зарегистрировать залог.

Для резидента весь путь от предварительного одобрения до перерегистрации занимает примерно 4–6 недель (800Homes, 2026; Betterhomes, 2026). Для нерезидента реалистичный плановый срок — 6–8 недель. Дополнительное трение процедурное, а не содержательное: документы нужно нотариально заверять, апостилировать и пересылать курьером из страны проживания, проверки происхождения средств идут между юрисдикциями и занимают больше времени, а на приём к регистратору либо вы летите сами, либо оформляете доверенность на того, кто придёт вместо вас. Подготовить доверенность одновременно с предварительным одобрением, а не после оферты, — то самое изменение, которое надёжнее всего сокращает сроки.

Требования у банков разные, и брокер или ипотечный советник подберёт под ваш профиль банк, который действительно работает с вашим гражданством и типом дохода, — это избавляет от впустую поданных заявок, которые незаметно съедают недели.

Финансирование строящегося жилья против готового

Ипотека в Дубае заточена под готовые, завершённые объекты: кредит на строящееся жильё Центробанк ограничивает 50% стоимости для любой категории покупателя, а нерезидентам большинство банков по такой заявке отказывает вовсе. Для строящегося жилья вашим финансированием на период стройки фактически становится план рассрочки застройщика: вы платите частями, привязанными к этапам строительства, а не берёте банковский кредит на этапе брони (принципы финансирования off-plan в Дубае, 2026). Некоторые покупатели затем оформляют ипотеку ближе к передаче ключей, когда объект достроен и можно выдать свидетельство о собственности, — чтобы закрыть финальный крупный платёж или рефинансироваться.

Там, где банк всё же кредитует стройку, Центробанк ограничивает такой кредит планкой в 50% стоимости «независимо от цели, суммы и категории покупателя» — один и тот же потолок для граждан ОАЭ, граждан GCC и экспатов, для тех, кто покупает для себя, и для инвесторов, — из-за длинного срока строительства и риска незавершения (CBUAE Rulebook, Circular 31/2013 Article 3). Конкретно нерезидентам большинство банков по стройке отказывает вовсе, а не кредитует под 50%.

Если строящееся жильё в вашем шорт-листе, разбираться нужно в структуре плана рассрочки, а не в ипотеке — наш опорный гид о покупке off-plan в Дубае проводит через бронь, SPA и платежи по этапам от начала до конца. Посмотреть текущее предложение и по готовым, и по строящимся объектам можно в разделе недвижимости, а из районов, удобных для ипотеки, стоит начать с Dubai Marina и Business Bay. Когда в плане есть ипотека на стадии передачи ключей, репутация застройщика особенно важна; проверенные имена вроде Emaar Properties — частая точка старта.

Полная стоимость: расходы сверх первоначального взноса

Ипотека добавляет к обычным затратам на покупку сбор за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от суммы кредита плюс административные 290 AED, которые платятся Земельному департаменту Дубая в офисе регистратора в том же приёме, что и переход права: на кредит в 2 000 000 AED это 5 000 AED плюс 290 AED (Dubai Land Department eServices, 2026). Сбор установлен Законом Дубая № 7 от 2006 года и не обсуждается. К нему добавляются обычные расходы на сделку, которые платит любой покупатель, — прежде всего 4% сбора DLD от стоимости объекта плюс 580 AED админсбора, комиссия агентства и сборы офиса регистратора порядка 4 000–5 000 AED, — плюс банковские комиссии за оценку и организацию кредита, о которых в следующем разделе.

Статья расходов	Ориентировочная сумма	Когда
Первоначальный взнос (нерезидент)	~35–50% от цены	При покупке
Сбор DLD за перерегистрацию	4% от стоимости объекта + AED 580	При переходе права
Сбор за регистрацию ипотеки	0,25% от кредита + AED 290	При регистрации ипотеки
Сбор офиса регистратора	~AED 4,000–5,000	При переходе права
Комиссия банка за организацию	до 1,05% от кредита, часто потолок ~AED 15,000	При выдаче кредита
Оценка объекта	~AED 2,500–3,500	На этапе заявки
Ежегодный сервисный сбор	Постоянно, зависит от комплекса	После передачи ключей

Налоговая картина по-прежнему благоприятна: на местном уровне в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на арендный доход, поэтому основной постоянный расход — ежегодный сервисный сбор. Честная оговорка: если вы налоговый резидент страны, которая облагает мировой доход, налог всё равно может возникнуть у вас дома — наш гид по налогам и расходам на недвижимость в Дубае разбирает каждую статью, а гид куда инвестировать в Дубае помогает подобрать под ипотечную покупку подходящий район и бюджет.

Досрочное погашение, страховки и банковские комиссии

Три расхода сидят внутри самого кредита, а не в сделке: комиссия за досрочное погашение — не более 1% остатка задолженности или 10 000 AED; обязательные страховки — 0,20–0,60% остатка в год за жизнь и 0,03–0,12% стоимости объекта в год за строение; комиссия банка за организацию кредита — до 1% от суммы плюс 5% VAT. Именно эти статьи покупатели чаще всего обнаруживают поздно.

Досрочное погашение ограничено, и потолок щадящий. Центробанк ограничивает комиссию по жилищному кредиту 1% остатка задолженности или 10 000 AED — что меньше; это правило 2019 года, заменившее введённые в 2018-м 3%, причём банкам предписали вернуть переплаты заёмщикам в течение 30 дней (Mortgage Finder, 2026; Cavendish Maxwell, 2026). Банки добавляют 5% VAT, поэтому в Key Facts Statement фигурирует 1,05% или 10 500 AED с НДС (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Потолок распространяется и на частичное погашение, а поскольку это абсолютный предел, любой остаток свыше 1 000 000 AED закрывается за те же 10 500 AED. В разборе выше закрытие кредита на 1 200 000 AED стоит 10 500 AED, а не 12 600 AED. Некоторые банки после третьего года отменяют комиссию полностью — спрашивайте, потому что стандартом это не является, а деньги это реальные, если вы планируете продать объект до конца срока.

Две страховки обязательны, и отказаться от них на практике нельзя. Страхование жизни оформляется по схеме уменьшающейся суммы покрытия — она снижается вслед за остатком долга — и стоит примерно 0,20–0,60% остатка в год: Emirates NBD берёт 0,018% от остатка в месяц, то есть около 0,22% в год, тогда как сводные брокерские данные дают более широкий рыночный диапазон (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). На остаток в 1 200 000 AED это примерно 2 600–7 200 AED в год, причём заёмщики старшего возраста, курильщики и люди с отягощённым медицинским анамнезом попадают в верхнюю часть диапазона или выше неё. Страхование строения тоже обязательно, но заметно дешевле: примерно 0,03–0,12% от стоимости объекта в год, то есть порядка 600–2 400 AED на объект за 2 000 000 AED; обычно ставка фиксируется при одобрении на весь срок кредита и считается от большей из величин — рыночной или объектной стоимости.

Собственные комиссии банка платятся на старте. Комиссия за организацию (обработку) кредита — до 1% от суммы плюс 5% VAT: в Key Facts Statement Emirates NBD указано 1,05% от суммы кредита, без возврата, — хотя большинство крупных банков ограничивает её в абсолюте примерно 15 000 AED, а на акционных продуктах её часто снижают или отменяют, так что торговаться нужно в первую очередь именно о ней (Emirates NBD, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). Комиссия за оценку не обсуждается и составляет примерно 2 500–3 500 AED; Emirates NBD публикует 3 150 AED с НДС для готового объекта.

Добавьте это к разбору выше — и картина закрыта: по кредиту в 1 200 000 AED вы заплатите на старте около 12 600 AED за организацию, 3 150 AED за оценку и 5 290 AED за регистрацию ипотеки, а затем будете нести порядка 3 200–8 200 AED в год за обе страховки поверх ежемесячного платежа в 7 369 AED. Требуйте у каждого банка Key Facts Statement — это обязательное по требованию регулятора раскрытие, которое собирает всё перечисленное на одной странице в сопоставимом виде, чего не сделает ни один рекламный буклет.

Влияет ли ипотека на резидентскую визу

Ипотека не лишает вас права на резидентскую визу ОАЭ: пороги для визы за недвижимость считаются от стоимости объекта, а не от суммы, которую вы внесли своими деньгами. Инвесторская виза (за недвижимость) доступна практически любому собственнику; при долевой собственности нужно минимум 400 000 AED на каждого совладельца; 2 000 000 AED — это отдельный порог для десятилетней Golden Visa. Частое опасение, что кредит ослабит заявку, на уровне самих порогов не подтверждается. Банки и миграционные органы могут смотреть на размер вашей доли в объекте и остаток долга, поэтому уточните актуальные требования и у своего банка, и в ICP или GDRFA, прежде чем рассчитывать на конкретный результат. Полная актуальная картина — в нашем гиде по Golden Visa ОАЭ.

Как Palmera помогает нерезидентам профинансировать покупку

Финансирование из-за рубежа — это в основном три вещи: подобрать банк под ваш профиль, заранее собрать документы и честно посчитать взнос и комиссии. Palmera работает с зарубежными инвесторами ровно над этим — направляет к ипотечным советникам, проверяет фрихолд-статус объекта и возможность его кредитования, подбирает готовый или строящийся лот под ваш бюджет и цель. Начните с текущего предложения на странице недвижимости или напишите команде напрямую в WhatsApp — обсудим финансирование покупки в Дубае для нерезидента без лишних формальностей.