Рынок офф-план Дубая — отчёт за 3 квартал 2026
Датированный снимок рынка офф-план в Дубае и ОАЭ из живого каталога Palmera — 1 601 активная новостройка, 385 застройщиков, реальные цены входа, куда движутся цены и когда передадут ключи. Средства покупателей на офф-план защищены эскроу-счетами под надзором DLD. Все суммы в AED сопровождаются пересчётом в USD по пег-курсу AED 3,6725/$.
Доля проектов офф-план в Дубае со стартом от AED 2 млн (≈ $545 тыс.) — золотая виза на 10 лет с первого юнита. По сообщениям, февральское обновление 2026 учитывает рассрочку, ипотеку и офф-план по оценке DLD (не подтверждено официально).
Активных новостроек в продаже по ОАЭ — 1 290 (81%) в Дубае, от 385 застройщиков. 95,6% каталога — на этапе до передачи; готовы к заселению сегодня лишь 71.
Медианный вход офф-план в Дубае (≈ $354 тыс.). 37% проектов открываются ниже AED 1 млн (≈ $272 тыс.); JVC — медиана AED 787 тыс. (≈ $214 тыс.), Azizi — от AED 515 тыс. (≈ $140 тыс.).
На каждый проект, снизивший цену за 50 дней, шесть подняли — медианный рост +13,9%. Инвестиционный рост на этапе стройки. Лидеры: Маджан 22%, Аль-Марджан (РАК) 20%, Dubai Islands 13%.
Пик сдачи: 34% очереди офф-план Дубая — в 2027, а 2027–2028 вместе — 60%. Рассрочка 60/40 и планы post-handover растягивают платежи до ключей; 230 проектов сдаются уже в 2026 — ключи через полтора года.
Рассрочка: то, что отличает офф-план
Главное преимущество офф-план для покупателя — не столько цена, сколько структура оплаты. Типичные схемы: 20% бронирование, затем 60/40 или 50/50, плюс рассрочка post-handover на 2–3 года — как правило, 0% годовых, в отличие от ипотеки.
Комбинация «рассрочка + виза» уникальна для этого сегмента: проект от AED 2 млн (≈ $545 тыс.) в рассрочку, по сообщениям, всё равно проходит на золотую визу по подтверждённой DLD стоимости (изменение правил февраля 2026 года — сообщается, официально не подтверждено; уточняйте в ICP/DLD).
Подробнее: рассрочка от застройщика · золотая виза через недвижимость · перевод денег из России в ОАЭ.
Palmera не даёт налоговых и юридических консультаций. По конкретным вопросам пишите на team@palmera.realestate.
Предложение: где 1 290 проектов Дубая
Каталог отслеживает 1 601 активную новостройку по семи эмиратам: Дубай — 1 290 (80,6%), Абу-Даби — 121, Рас-эль-Хайма — 86, Шарджа — 55 и остальные. JVC по-прежнему крупнейший хаб предложения — 127 проектов, но Dubai Islands уже второй с 114, впереди DubaiLand (96) и Dubai South (65). Две намывные набережные — Dubai Islands и Аль-Марджан в РАК — вошли в топ-5 рядом с классическими бюджетными районами.
| Район | Эмират | Проектов | Медианный вход |
|---|---|---|---|
| JVC | Дубай | 127 | AED 786 559≈ $214 175 |
| Dubai Islands | Дубай | 114 | AED 2 081 117≈ $566 676 |
| DubaiLand | Дубай | 96 | AED 781 832≈ $212 888 |
| Dubai South | Дубай | 65 | AED 825 000≈ $224 643 |
| Al Marjan Island | Рас-эль-Хайма | 58 | AED 1 978 744≈ $538 800 |
| Al Furjan | Дубай | 54 | AED 1 081 000≈ $294 350 |
| Business Bay | Дубай | 50 | AED 2 862 794≈ $779 522 |
| Meydan | Дубай | 43 | AED 1 725 000≈ $469 707 |
| Majan | Дубай | 37 | AED 988 000≈ $269 027 |
| International City | Дубай | 23 | AED 550 812≈ $149 983 |
Самый дешёвый среди крупных районов Дубая — International City (AED 550 812 ≈ $149 983); самый дорогой — Business Bay (AED 2 862 794 ≈ $779 522), разрыв в 5,2 раза внутри одного города.
Кто строит: таблица застройщиков
Минимум по одному активному проекту у 385 застройщиков, но топ-8 контролируют 373 проекта — 23% всего предложения ОАЭ. Azizi — самый дешёвый вход среди крупных (от AED 515 000 ≈ $140 231); Emaar — самый дорогой (медианный вход AED 2,68 млн ≈ $731 079).
| Застройщик | Проектов | Вход от | Медианный вход |
|---|---|---|---|
| Emaar Properties | 85 | AED 950 000≈ $258 679 | AED 2 684 888≈ $731 079 |
| Sobha Realty | 55 | AED 954 000≈ $259 769 | AED 1 510 142≈ $411 203 |
| Binghatti Developers | 52 | AED 599 999≈ $163 376 | AED 1 167 760≈ $317 974 |
| Azizi Developments | 52 | AED 515 000≈ $140 231 | AED 796 800≈ $216 964 |
| DAMAC Properties | 41 | AED 577 000≈ $157 114 | AED 1 990 000≈ $541 865 |
| Imtiaz Developments | 31 | AED 600 000≈ $163 376 | AED 1 520 500≈ $414 023 |
| Samana Developers | 30 | AED 599 000≈ $163 104 | AED 1 307 647≈ $356 065 |
| Ellington Properties | 27 | AED 821 800≈ $223 771 | AED 2 307 828≈ $628 408 |
Движение цен: рынок 6:1
Мы сравнили опубликованные стартовые цены 1 327 одинаковых проектов между двумя снимками каталога с интервалом 50 дней (29 мая → 18 июля 2026): 95 проектов (7,2%) подняли цену, 16 (1,2%) снизили, 91,6% не изменились — соотношение 5,9:1. Медианный рост среди поднявших: +13,9%; медианное снижение среди снизивших: −10,1%. Типичное движение: +11,5% за семь недель.
| Район | Подняли / в выборке | Доля поднявших | Медианный рост |
|---|---|---|---|
| Majan | 6 / 27 | 22,2% | +24,4% |
| Al Marjan Island | 10 / 50 | 20,0% | +12,9% |
| Dubai Islands | 12 / 92 | 13,0% | +21,2% |
| Arjan | 2 / 20 | 10,0% | +33,6% |
| JVC | 10 / 105 | 9,5% | +16,9% |
| Al Jaddaf | 2 / 21 | 9,5% | +10,8% |
| Meydan | 3 / 38 | 7,9% | +13,8% |
Каждый пятый проект на Аль-Марджане и в Маджане поднял цену за 50 дней — и ни один в этих районах не снизил. Среди застройщиков активнее всех переоценивали вверх Samana (12 повышений), Azizi (7) и Binghatti (7). Две честные оговорки: это опубликованные цены «от», а не сделки DLD; и доля «без изменений» в 91,6% отчасти отражает частоту обновления прайсов — 7,2% поднявших стоит считать нижней границей. Также за окно вошёл 21 новый проект (около 3 запусков в неделю) с медианным входом AED 1,30 млн (≈ $354 тыс.).
Математика золотой визы
472 из 1 407 проектов ОАЭ с ценой (33,5%) — и 330 из 1 062 в Дубае (31,1%) — стартуют от AED 2 млн (≈ $544 588). У этих проектов каждый юнит проходит инвестиционный порог золотой визы на 10 лет с первого дня. По сообщениям, февральское обновление 2026 года убрало старую трактовку «50% собственного капитала», и право теперь опирается на подтверждённую DLD стоимость на момент подачи — включая ипотеку и офф-план у одобренных застройщиков. Это изменение сообщается, но официально не подтверждено — проверяйте формулировку в ICP/DLD перед тем, как на неё опираться.
Очередь сдачи: стена 2027 года
Из проектов Дубая до передачи с опубликованной датой сдачи (982 с датой 2026+):
| Год сдачи | Проектов в Дубае | Доля |
|---|---|---|
| 2026 | 230 | 23,4% |
| 2027 | 338 | 34,4% |
| 2028 | 256 | 26,1% |
| 2029 | 131 | 13,3% |
| 2030–31 | 27 | 2,7% |
2027 — крупнейший отдельный год сдачи в текущей очереди (34,4%), а 60,5% всего, что сейчас в продаже, сдаётся в 2027–2028. Два следствия: тем, кому ключи нужны примерно через 18 месяцев, доступны 230 проектов в Дубае; а волна сдачи 2027–2028 — то предложение, которое обязан учитывать любой прогноз доходности аренды на эти годы.
Фон спроса: что говорят данные DLD
- Первое полугодие 2026: 86 005 сделок на AED 286,43 млрд (≈ $78 млрд) — второе полугодие в истории Дубая, после первого полугодия 2025 (AED 326,6 млрд ≈ $88,9 млрд). Со всеми типами регистраций — AED 419,94 млрд (≈ $114,3 млрд) по 112 850 транзакциям.
- Офф-план в первом полугодии 2026: 58 800 сделок на AED 139,8 млрд (≈ $38 млрд) — 68% продаж по количеству.
- Второй квартал 2026: жилые продажи AED 83,88 млрд (≈ $22,8 млрд) по 34 719 сделкам, из них офф-план AED 59,17 млрд (≈ $16,1 млрд) по 26 440 сделкам — 76% жилых сделок и 71% стоимости.
- Первый квартал 2026 (DLD, официально): AED 252 млрд (≈ $68,6 млрд) сделок, +31% год к году; 60 303 продажи (+6%); иностранные инвестиции AED 148,35 млрд (≈ $40,4 млрд, +26%); 29 312 новых инвесторов (+14%).
- Лето не тормозит: за неделю 6–10 июля Дубай зафиксировал около AED 8,7 млрд (≈ $2,4 млрд) продаж, включая AED 5,2 млрд (≈ $1,4 млрд) офф-план по примерно 1 000 сделкам. Апрель 2026 поставил месячный рекорд года — AED 19,7 млрд (≈ $5,4 млрд) продаж квартир офф-план.
- Рост цен (по сделкам, не по спросу) замедлился с ~12% год к году в январе до менее 4% к маю; средняя цена продажи во втором квартале — AED 1 841 за фут² (≈ $501) — рынок нормализуется, а не корректируется.
Методология и оговорки
- Что такое каталог
- Palmera ведёт постоянно обновляемый каталог новостроек, продающихся в ОАЭ, — из материалов запусков застройщиков и нашей брокерской воронки. Единица подсчёта — проект, а не юнит.
- Снимки
- Текущие цифры — снимок каталога от 18 июля 2026 (1 601 активный проект, 1 407 с опубликованной ценой входа). Данные о движении цен сравнивают его с зафиксированным снимком от 29 мая 2026 (1 581 проект) — окно в 50 дней.
- Фильтры и исключения
- Статистика движения основана на проектах, присутствующих в обоих снимках с валидной ценой на обоих концах; мы исключили 52 выброса с изменением по модулю более 60% (обычно новая фаза или другой самый дешёвый тип юнита), осталось n = 1 327.
- Оговорки
- Цены — это цены застройщиков «от», а не сделки DLD. Даты сдачи заявлены застройщиком. Доля золотой визы = проекты с минимальной ценой ≥ AED 2 млн, поэтому 31% — строгая нижняя граница. Пересчёт в USD — по пег-курсу AED 3,6725/$. Все агрегаты воспроизводимы из двух датированных снимков по запросу (team@palmera.realestate).
Частые вопросы
Сколько проектов офф-план продаётся в Дубае в 2026 году?
Какая средняя стартовая цена офф-план в Дубае?
Цены на офф-план в Дубае растут или падают в 2026 году?
Какая доля сделок в Дубае приходится на офф-план в 2026 году?
Может ли покупка офф-план дать право на золотую визу ОАЭ?
Когда передадут большинство текущих проектов офф-план?
У каких застройщиков больше всего проектов в продаже?
Источники
Данные каталога (первичный источник) — снимки Palmera от 29 мая 2026 и 18 июля 2026. Внешний рыночный контекст (указан текстом, без ссылок):
- Khaleej Times — «Dubai property sales hit Dh286b… H1 2026» (14.07.2026)
- Economy Middle East — «Dubai posts second-highest half-year real estate sales… H1 2026»
- Dubai Land Department (офиц.) — «Dubai's real estate transactions surge 31%… Q1 2026» (09.04.2026)
- Springfield Properties via Zawya — «Dubai Real Estate market records AED 108.11bln in Q2» (06.07.2026)
- Arabian Business — Q2 2026 / офф-план 74% / рекорд апреля AED 19,7 млрд
- Edwards & Towers — «Dubai Real Estate Market Update July 2026» (недельные данные DLD)
- Dubai Chronicle — «Dubai Real Estate Market H1 2026» (05.07.2026; DLD / REIDIN / Property Monitor)
- ICP (офиц.) — Golden Residency (инвесторский маршрут AED 2 млн)
